Von der Nachfrage überrannt worden

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    Die KiWi (Kieler Wirtschaftsförderungs- und Strukturentwicklungsgesellschaft) hat im Jahr 2017 die Immobilie „EdisonDrei“ im Gewerbegebiet Kiel-Wellsee erworben. Zu diesem Zeitpunkt stand bereits fest, dass die beiden Großmieter ihre jeweiligen Mietverträge gekündigt haben und in Kiel bzw. im Umland neue eigene Standorte schaffen werden.

    Städtebauliches Ziel der KiWi als Bauherrin war es, das in prominenter Lage an einer der Haupteinfallsstraßen gelegene Objekt optisch und energetisch deutlich aufzuwerten. „Es ist das erste Gebäude, das man sieht, wenn man nach Kiel kommt“, sagt Einar Rubin, Prokurist bei der KiWi und verantwortlich für die Immobilienabteilung. „Die Immobilie war so in keinster Weise mehr marktgängig. Wir hätten es nie so weiter vermieten können. Wir mussten es komplett revitalisieren. Das heißt: alles raus, alles neu.“ Strukturpolitischer Hintergrund des Erwerbs und der Revitalisierung ist aus Sicht der KiWi, flexibel auf die unterschiedlichen Flächenbedarfe von Unternehmen zu reagieren – das betrifft sowohl Hallen- als auch Büroflächen in unterschiedlichen Größenordnungen. Ziel war es außerdem, als Eigentümer der Immobilie selbst ein entsprechendes Angebot vorhalten zu können.
    „Wir haben Zielbranchen, die Kiel guttun“, so Rubin. Dazu gehört unter anderem der Bereich IT beziehungsweise Digitalisierung, sodass es auch nicht verwundert, dass eine Vielzahl der Mieter diesem Sektor zugehörig ist.
    Bei dem bestehenden Verwaltungsgebäude in der Edisonstraße 3 in Kiel Wellsee handelt es sich um eine Stahlbetonfertigteilkonstruktion aus den 70er Jahren in zeittypischer Bauweise. Das Gebäude hat bei einer Grundfläche von circa 9.500 m² BGF bis zu vier genutzte Obergeschosse und eine Technikzentrale. Der Bau wurde in Bezug auf die gut erhaltene und solide Bausubstanz, den Flächenzuschnitt und die Raumhöhen zum Projektbeginn als immer noch grundsätzlich zeitgemäß angesehen. Daher entschied sich die KiWi anstelle eines Abrisses und Neubaus für eine wirtschaftliche Umbaulösung mit einer energetischen Gebäudehüllensanierung, um das Gebäude in der heutigen Zeit wieder vermarktungsfähig zu bekommen.
    Die größte Herausforderung bestand darin, das seinerzeit für einen Nutzer konzipierte Gebäude jetzt für die Nutzung von einer Vielzahl an Teilflächenmietern umzugestalten. „Wir haben darauf geachtet, dass wir die Einheiten von ihrer Größe her flexibel gestalten“, erzählt Rubin. „Das erlaubt uns, ein einzelnes Büro zu vermieten oder eine ganze Etage mit 3.000 m².“
    Neben dem energetischen Bedarf war die konstruktiv sehr solide Gebäudehülle optisch in einem nicht mehr angemessenem vermarktungsfähigen Zustand. Die stark strukturierten Stahlbeton-Fertigteil-Fassadenplatten waren durch die Profilierung kaum reinigungsfähig und über die Jahre witterungsbedingt irreversibel verschmutzt.
    Daher sollte das Gebäude in seiner Grundkonstruktion zwar erhalten bleiben, aber in einem ersten Bauabschnitt die Fassaden, die Fensterbänder und das Dach energetisch und gestalterisch komplett erneuert werden. Hierzu wurde eine komplett neue Hülle inklusive einer 14 cm starken Dämmung vom Architekturbüro Schnittger & Partner geplant. Die neue (Sicht-) Außenhülle der Fassade wurde mit weißen PVDF-beschichteten Aluminiumkassetten in einer strukturierten Anordnung modern und zeitgemäß gestaltet. Die energetisch nicht mehr zeitgemäßen Aluminiumfenster wurden komplett rausgerissen und durch zeitgemäße Fenster ersetzt.
    Der Dachaufbau zeigte erhebliche bauliche und energetische Mängel und wurde mit einer 18 cm starken Dämmung neu erstellt. Die Außengeometrie des Gebäudes sowie Lage und Größe der Fensterbänder wurden nicht verändert.
    In einem zweiten Planungs- und Bauabschnitt wurde der nicht tragende Innenausbau weitestgehend zurückgebaut und an die jeweiligen Mieterbedürfnisse angepasst. Dies gilt ebenso für die gesamte Haustechnik, die im Zuge der Revitalisierung mit Unterstützung des Büros TeGa-Plan ebenfalls auf einen modernen Standard gebracht worden ist. Weiterhin wurden in den zwei bestehenden, großzügig ausgelegten Treppenräumen zwei behindertengerechte Glasaufzüge nachgerüstet.
    Alle Trennwände innerhalb der Mietbereiche wurden als Leichtbauwände geplant, sodass eine flexible Umnutzung im Rahmen der brandschutzrechtlichen Vorgaben teilweise auch während des Umbaus mitberücksichtigt werden konnte. Der Ausbau im Innenbereich wurde vom Bauherrn selbst und in Eigenregie betreut. Die ausführenden Unternehmen wurden durch Einzelvergaben gewonnen. „Wir sind hochzufrieden mit den Gewerken“, sagt Einar Rubin. „Die Umsetzung hat großartig und just in time funktioniert. Ich bin heilfroh, dass das so gelaufen ist.“ Trotz einiger bundesweiter Ausschreibungen kommt der größte Teil der am Bau beteiligten Firmen aus Kiel sowie aus der näheren Umgebung. Einige haben ihren Firmensitz sogar ein paar Straßen weiter im Gewerbegebiet Wellsee oder im benachbarten Stadtteil Hassee.
    Die ersten Mieter sind bereits Ende 2019 eingezogen, während rundherum noch die Handwerker aktiv waren. Das komplette erste Geschoss ist zum 1. Januar 2021 von einem Glasfasernetz-Anbieter bezogen worden. Die letzten Restflächen im dritten Geschoss sind verbindlich vergeben. „Wir hätten nicht gedacht, dass wir so schnell ausgebucht sind“, gesteht Rubin. „Wir sind vom Vermietungserfolg überrannt worden.“
    Das Ergebnis der jetzt nahezu abgeschlossenen Revitalisierung ist ein durchgängig moderner Gebäudekomplex, der Unternehmen großartige Entwicklungsmöglichkeiten in der Landeshauptstadt Kiel gibt.

    Foto: ©KiWi